STJ e TJSP: É nula a venda de lote em loteamento não registrado, mesmo com a ciência da irregularidade, além de configurar crime qualificado

Em uma interpretação literal do artigo 37 da Lei nº 6.766/79 (conhecida como Lei do Parcelamento Urbano), não há novidade na decisão da 3ª Turma do STJ de Relatoria da Ministra Nancy Andrighi (REsp 2.166.273-SP): é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

Registra-se que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça foi na mesma linha do acórdão de Apelação do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Então, por que decidir exatamente o que a lei determina? O caso tem uma particularidade interessante: no contrato de compra e venda havia uma cláusula que informava sobre a irregularidade do loteamento e a existência de Ação Civil Pública, em andamento, ajuizada pelo Ministério Público.

Em resumo, mesmo tendo ciência de que o loteamento era irregular, a pessoa comprou o lote e tempos depois ajuizou ação para anular o contrato e requerer a devolução do dinheiro investido.

Os prejuízos de um loteamento não registrado são inúmeros, como dificuldades para financiamento bancário e expedição de alvará de construção, além de nítidos problemas no fornecimento de serviços públicos básicos e, naturalmente, a impossibilidade de registro definitivo da propriedade.

A defesa alegou que cumpriu com o dever de informação sobre a situação irregular com cláusula contratual expressa. Por esse motivo, argumentou que o pedido de anulação seria um comportamento contraditório da outra parte, que é vedado no sistema jurídico brasileiro.

Porém, a interpretação do STJ e do TJSP foi pela nulidade do contrato de compra e venda, independentemente do conhecimento do loteamento não ser registrado. A prática de vender é nula pelo artigo 166, inciso VII, e o contrato é nulo pelo inciso II do mesmo artigo, ambos do CPC.

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: (...) II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; (...) VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

Para mais, a própria Lei do Parcelamento Urbano tipifica como crime qualificado contra a Administração Pública “a venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente”, com pena de reclusão de 1 (um) a 5 (cinco) anos, além de multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário-mínimo vigente no País (art. 50, parágrafo único, inciso I, Lei nº 6.766/79).

Seja em um sentido ou em outro, com a ciência ou não da situação, a venda (e relacionados) de lote em loteamento irregular é nula e configura crime.

Assim, para maior segurança jurídica é importante que em toda e qualquer operação imobiliária as partes envolvidas estejam assessoradas por um escritório de advocacia qualificado e capacitado.

Por Aline Cristina Braghini e Matheus Henrique Dias.