STJ decide que ITBI deve ser pago com base no valor da transação imobiliária
Sob a relatoria do Ministro Gurgel de Faria, ao julgar o Recurso Repetitivo nº 1.937.821, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, entendeu que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser pago com base no valor da transação imobiliária.
A decisão, em suma, afasta o uso do valor venal e também valores de referência fixados pelas prefeituras para aferição do referido imposto.
O julgamento envolve caso advindo de São Paulo e no Tribunal de origem (TJSP) a decisão fixada – dada em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) foi a de que o cálculo do ITBI deveria ser feito sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que fosse maior.
No entanto, ao proferir o voto quando do julgamento no STJ, o relator afirmou que a base de cálculo do ITBI não está ligada à do IPTU, embora ambas sejam o valor venal.
Para Gurgel de Faria, deve ser considerado como valor venal do ITBI "o valor normal de mercado nas transações imobiliárias". No IPTU, disse o ministro, tributa-se a propriedade tendo como base a planta genérica de valores do poder público local, que considera a localização e a metragem. Embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, por tamanho e metragem, acrescentou o relator em seu voto, a avaliação de preço específica de cada unidade depende também de outras circunstâncias, como benfeitorias e estado de conservação. Por isso, não seria possível vincular a base de cálculo do ITBI à do IPTU, nem mesmo como piso de tributação.
Ainda de acordo com o voto proferido, também não é legítima a adoção de valor de referência de venda previamente fixado pelo município como parâmetro para a base de cálculo do ITBI. "O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é o valor de mercado e só pode ser afastado por meio de processo administrativo".
Assim, com a tese de efeito repetitivo, ao final foram aprovadas as seguintes disposições: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU; b) o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio; e c) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI.
