Solução COSIT RFB n. 7, de 4 de março de 2021 – alteração de entendimento na tributação de empresas do ramo imobiliário optantes pelo lucro presumido

No dia 4 de março de 2021 foi publicada a Solução à Consulta Cosit nº 7, na qual a Receita Federal consolidou um entendimento relevante para empresas do ramo imobiliário: mesmo quando há a alienação de imóveis classificados como ativo não circulante e reclassificados como ativo circulante para a venda, o desempenho da atividade imobiliária permite o recolhimento do IRPJ e da CSLL pela sistemática do lucro presumido, não sendo necessária a apuração de ganho de capital, orientação que vigorava até então.
Na nova Solução à Consulta Cosit nº 7/2021, o Fisco pontuou que, mesmo se os imóveis vendidos foram alugados e classificados como ativo não circulante (imobilizado), o resultado dessas vendas configura receita bruta sujeita às alíquotas de presunção. Porém, essa interpretação é válida desde que a alienação de imóveis faça parte do objeto ou da atividade principal da pessoa jurídica.
A partir do entendimento firmado, para fins de apuração do IRPJ e da CSLL, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária, relativa à compra e venda de imóveis próprios, submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento) e 12% (doze por cento), respectivamente.
A interpretação acima corresponde à modificação de entendimento da Receita Federal haja vista que, até a sua publicação, as pessoas jurídicas que realizassem a venda de bens do seu ativo não circulante (ainda que estivesse locado à terceiros e posteriormente reclassificado como ativo circulante), mesmo com a atividade imobiliária constante do seu objeto social, deveriam se submeter ao regime de ganho de capital.
Noutro giro, a empresa que tenha como objeto a exploração da atividade imobiliária, relativa à compra e venda de imóveis, estará sujeita à incidência cumulativa da Contribuição para o PIS/PASEP (0,65%) e da Cofins (3%) em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo imobilizado naquele período.
Por fim, a Receita orientou as empresas do ramo imobiliário a classificar imóveis alugados (e que futuramente serão vendidos) como investimentos no ativo não circulante, e não como imobilizado, por poderem ser considerados "propriedades para investimento", nos termos do Pronunciamento Técnico CPC 28.