Possibilidade de regularização de imóvel mediante adjudicação compulsória extrajudicial

É fato que a venda e compra de imóveis é situação apta a gerar diversos conflitos. Dentre os problemas mais comuns estão a ausência de contrato que preveja claramente as garantias do vendedor e do comprador, ausência de lavratura de escritura do imóvel, ausência de transmissão do imóvel, dentre outros pontos que afetam diretamente a segurança de quem vende ou adquire imóveis.

Um dos problemas mais recorrentes nessas operações reside na ausência de regularização quanto à transferência do imóvel junto ao cartório competente, que pode ocorrer tanto pela simples desídia do vendedor em transferir o imóvel, quanto por fatores supervenientes tais quais a morte do vendedor, localização incerta e não sabida deste, ausência de capacidade civil, dentre outros.

Para solucionar tais questões, a única opção até então era o ingresso em juízo para requerer a adjudicação compulsória do imóvel, procedimento no qual o juízo supriria a autorização do vendedor e determinaria a transferência do imóvel ao comprador.

Entretanto, o grande desafio nestes casos reside no fato de que o prazo médio para a referida decisão judicial é de até 5 (cinco) anos, o que na prática impede o novo titular de revender o imóvel, dá-lo em garantia e/ou utilizá-lo conforme melhor lhe conviesse enquanto não decidida a questão pelo juízo.

Visando desafogar o judiciário e impor celeridade aos procedimentos, foi promulgada a Lei Federal n.º 14.382/22, que alterou a Lei de registros públicos, para prever que o procedimento de adjudicação compulsória do imóvel poderá ser realizado pela via extrajudicial, ou seja, pelos próprios cartórios de registro de imóveis.

Tal possibilidade simplifica o procedimento e reduz o tempo de regularização do imóvel. Ao contrário dos 5 (cinco) anos geralmente despendidos pelo Poder Judiciário, os cartórios realizarão o ato em aproximadamente até 3 (três) meses.

Para a realização do procedimento pela via extrajudicial, é necessário que o comprador reúna a documentação prevista legalmente, sobretudo no que se refere à elaboração de ata notarial, apresentação da prova do pagamento integral do preço do imóvel acordado com o vendedor, bem como comprove que não existem processos sobre o bem.

Espera-se que a nova legislação traga assim maior celeridade e eficiência à regularização da propriedade imobiliária no Brasil.

João Paulo D. Morandini