Para STJ, pequena diferença de metragem não justifica rescisão de contrato em imóvel comprado na planta

Em recente decisão, a Terceira Turma do STJ entendeu que, em contrato de compra e venda de imóvel na planta, a diferença ínfima a menor na metragem, aquém da margem fixada pelo art. 500, § 1º do Código Civil, e que não inviabiliza ou prejudica a utilização do imóvel para o fim esperado, não autoriza a resolução contratual, ainda que a relação se submeta às disposições do Código de Defesa do Consumidor.

Na origem, trata-se de uma ação de rescisão contratual cumulada com reparação de dano moral, ajuizada em desfavor de empresa do ramo imobiliário, em razão de o imóvel adquirido pelos autores do feito, ainda na planta, ter sido entregue em metragem inferior à contratada, motivo pelo qual pleitearam a devolução dos valores pagos.

Em primeira instância, o Tribunal do Rio Grande do Sul julgou parcialmente procedente a demanda, determinando a devolução parcial da quantia paga aos compradores e declarando a rescisão do contrato de compra e venda, bem como autorizando a parte requerida a reter parte da importância paga decorrente de multa contratual e demais custos administrativos. Houve a interposição de recurso de apelação e na sequência Recurso Especial.

A controvérsia instaurada no Resp. nº 2.021.711-RS, levada a julgamento da Corte Superior, estava em saber se a diferença de metragem entre aquela que foi definida no contrato de compra e venda, quando o imóvel ainda estava na planta, e a que consta no registro da matrícula do imóvel e na promessa de compra e venda conceitua-se como venda ad mensuram de forma a incidir o disposto no art. 500, § 1º, do Código Civil. Isso porque, a venda “ad mensuram”, doutrinariamente, é a hipótese em que as partes estipulam o preço por medida de extensão do bem, situação em que a medida passa a ser condição essencial ao contrato efetivado.

No entanto, no caso em questão, em que pese a segunda parte do § 1º do art. 500 do Código Civil ressalvar, ao comprador, o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio, entendeu-se não haver evidências de que o negócio deixaria de ser firmado pela ínfima diferença a menor na metragem que, aliás, de modo algum – de acordo com a decisão proferida, inviabiliza ou prejudica a utilização do imóvel para o fim esperado.

Além disso, na decisão proferida pela maioria dos julgadores da Terceira Turma do STJ, ratificou-se que embora a utilização do Código de Defesa do Consumidor seja para amparar, concretamente, o investidor ocasional, pois ele não desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional, a aplicação do referido diploma legal não tem o condão de enquadrar a compra e venda sub judice na qualificação “ad mensuram”, pois não se está diante de efetivo vício, ou defeito de qualidade, ou quantidade do produto capaz de abalar o equilíbrio do contrato e prejudicar o consumido.

O resultado do julgamento, que teve dois votos vencidos – da Ministra Nancy Andrighi e do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, foi alvo de Embargos de Declaração, que por seu turno foi rejeitado.

Por Gabriela M. Patrezzi D.